Моментът на истината наближава за компаниите за недвижими имоти в континентална Европа с голям ливъридж. Тъй като стойността на имотите пада в отговор на по-високите разходи по заемите, балансите усещат напрежението и ръководителите предприемат защитни мерки. Със сигурност склонният към риск сектор на недвижимите имоти в Обединеното кралство трябва да изпитва известно злорадство? Е, не толкова скоро, пише Bloomberg.
Европейските фирми за имоти активно експлоатираха изключително ниските разходи по заеми през 2010 г. Пример за това е германският наемодател на жилищни имоти Vonovia SE. Компанията финансира офертата си за конкурента Deutsche Wohnen, като продаде облигации при невъобразими днес цени. Бяха заети около 1,8 милиарда евро (1,9 милиарда долара) при нулев процент купон. Купонът на 30-годишния транш беше само 1,63%.
След това е ред на имотния сектор в Швеция. Базираната в Гьотеборг Castellum AB миналата седмица се насочи към набиране на 10 милиарда крони (970 милиона долара) в огромна продажба на акции, за да подкрепи финансите си, дни след като местният партньор Fabege AB намали дивидента си.
Най-задлъжнелите европейски компании от сектора на имотите са в Германия и Швеция. Графика: Bloomberg
Междувременно във Великобритания секторът на недвижимите имоти е много по-сдържан. Причината е, че листнатите в Лондон фирми влязоха в бурята от 2008-2009 г. с относително висок ливъридж и трябваше да продадат активи на дъното на пазара или да поискат пари от инвеститорите. Ето защо акционерите поискаха съотношението заем/стойност на сектора на Обединеното кралство да не се покачва твърде високо, дори след отслабването на финансовата криза.
Листнатите в Лондон фирми бяха в неравностойно положение да наддават срещу купувачи на частни капитали на търгове за активи по време на следкризисния бум. И финансовият консерватизъм очевидно не е облагодетелствал акционерите - или поне все още не.
Британските компании от имотния сектор са по-консервативни спрямо останалите в Европа. Графика: Bloomberg
Това е показателно от последните спадове в цените на акциите на по-влиятелните европейски имена. Откакто се листна през 2013 г. Vonovia постигна обща възвръщаемост (реинвестиране на дивиденти в акции) от около 120%. Само три компании от подиндекса за недвижими имоти в Stoxx се справиха по-добре. Segro Plc се справи най-добре. Вторият най-добър изпълнител е Castellum. Почти всички компании във Великобритания са в долните редици в класация по обща възвръщаемост за същия период от близо десетилетие. Толкова за благоразумието, което се възнаграждава.
Възвръщаемостта от британския имотен сектор е по-слаба спрямо тази от шведския. Графика: Bloomberg
Това само по себе си не е защита на ливъридж. В случаите, когато фирмите от континента са се представяли по-добре от аналогичните в Обединеното кралство след финансовата криза, обикновено е, защото са били изложени на по-силни регионални и секторни тенденции в растежа на наемите.
Ливъриджът е подобрил основната ефективност и в двете посоки. Операторът на мол Unibail-Rodamco-Westfield е сред най-зле представящите се за акционерите през последното десетилетие. Британската компания Intu Properties се срина заради дълговете си, когато магазините бяха затворени по време на пандемията.
Особеното предимство на ниския ливъридж е гъвкавостта и свободата, която дава за опортюнистични придобивания по време на спад - като сега. Въпросът е дали мениджърските екипи в Обединеното кралство сега ще получат подкрепата на акционерите, за да поемат повече дългове или да съберат собствен капитал, за да могат да експлоатират слабите компании в разпродажби. Често натискът е да се направи обратното – да се поеме повече риск в горната част на цикъла и да се прояви прекалено благоразумие в долната част.
Навлизаме в период, в който секторът на недвижимите имоти в Обединеното кралство трябва да започне да получава нещо в замяна на финансовия си консерватизъм. Но дългът сега е скъп и акционерите вероятно няма да са склонни да инжектират пари, когато акциите на имотите в Обединеното кралство се търгуват на ниски оценки. По-нататъшното дефанзивно намаляване на задлъжнялостта в Европа изглежда по-вероятно от офанзивните сливания и придобивания в Обединеното кралство.