Криптовалутите си проправят път на имотния пазар

Налице е нарастващ интерес към възможностите за купуване на жилище с дигитални активи

08:55 | 6 септември 2022

Автор: Николета Рилска

Снимка: Paul Yeung/Bloomberg

Първата продажба на имот в Португалия с криптовалута сякаш остана незабелязана. Зад осъществяването ѝ обаче стои близо година усърдна работа, пише Financial Times.

На 4 май в Брага Жоао Маркес продава апартамент в града на стойност 110 хиляди евро за малко под три биткойна към онзи момент. Президентът на Нотариалната камара на Португалия Хорхе Силва наблюдава сделката, както и Карлос Сантос, главен технологичен директор в португалската компания за недвижими имоти Zome, която посредничи при продажбата.

Целият процес отнема само няколко минути, но той е кулминацията на многожество дискусии, провеждани в рамките на месеци, между португалските данъчни и финансови власти, както и нотариуси, за да бъде договорено как биха могли да се извършват трансакциите за имоти изцяло в криптовалути.

Португалия, която няма данъци върху капиталовите печалби за криптовалути, е рай за крипто инвеститорите. В средата на април офисът на Силва издава насоки за това как нотариусите трябва да подхождат към криптотрансакциите, без да е необходимо да ги конвертират в евро преди узаконяването им. Силва твърди, че този ход отразява ясното желание от страна на купувачите. „Крипто е реалност,“ посочва той. „Сега можете да правите (продажби с криптовалути) по законен начин с прозрачност, като спазвате всички изисквания“, добавя експертът.

Примерът на Португалия е необичаен. В повечето страни липсата на ресурси за оценка на свързаните данъчни последици и рискове, както и опасността от пране на пари, означават, че конвертирането във фиатна валута все още е необходимо в даден момент от процеса.

Междувременно броят на потенциалните купувачи нараства. Вече има десетки хиляди участници в биткойн мрежата, които държат повече от един милион долара в своите дигитални портфейли.

Глобално проучване на Knight Frank, провеждано сред повече от 600 управители на средства на стойност над 30 милиона долара, установява, че през 2022 г. почти всеки пети клиенти инвестира в криптовалути и сходни дигитални активи.

Това отразява пика на пазара. Сривът в цените на криптовалутите тази година, предизвикан от нарастващите лихвени проценти, изплаши инвеститорите и изтри около два трилиона долара от оценката на всички криптовалути. Все пак има ентусиазъм за сделки с крипто на имотния пазар. Той е наличен не само сред купувачите, които искат да превърнат нестабилните си активи в по-безопасни инвестиции.

Безопасни като недвижими имоти

Даниел Браун, старши сътрудник в областта на недвижимите имоти в британската юридическа фирма Kingsley Napley, споделя, че е налице интерес към закупуване на имот чрез криптовалути, натрупани в навечерието на пика на цената на биткойн миналия ноември.

Сега, след месеци на пазарни турбуленции, аргументът за насочване към по-безопасни активи става все по-труден за пренебрегване, добавя Браун.

„Хората се стремят да загърбят нещо, което е известно със своята волатилност и влагат парите си в нещо по сигурно“, изтъква той.

Много от клиентите на Браун са сравнително млади купувачи, които търсят своето първо лично жилище. Тези купувачи са спечелили по някакъв начин състояние чрез поемане на рискове и „сега се впускат в нещо друго“.

Има интерес и от международни купувачи, които търсят втори дом в чужбина. Това е една от причините, поради които La Haus, колумбийска компания за недвижими имоти, подкрепена от Джеф Безос, отчита серия от продажби на имоти чрез биткойни на популярни туристически места като Тулум, Мексико, и карибското крайбрежие на Колумбия.

Въпросните обеми на продажби са относително малки. От първата си сделка през януари компанията е продала четири имота на обща стойност 800 хиляди долара.

Извършването на сделки изцяло в криптовалута означава, че международните купувачи не губят от обменните курсове и таксите при конвертирането на една валута в друга, което прави процеса на трансакция по-облекчен. Продавачите могат да избират дали да приемат фиатни пари, или криптовалута като плащане.

В същото време волатилността на биткойните е с порядък по-голяма дори от най-нестабилните фиатни валути. През юни цената на най-популярната криптовалута падна под 20 хиляди долара спрямо своята пикова стойност от 68 хиляди долара през ноември, което накара най-голямата борса за криптовалута Binance да спре тегленето на биткойни за няколко часа. На фона на тези действия някои купувачи изчакват с надеждата, че биткойнът ще се възстанови, преди да извършат трансакция за даден имот.

Продажба на крипто

Пазарът на крипто недвижими имоти в САЩ все още е в начален стадий на развитие. Характеристики на американската система показват, че трансакциите, извършвани изцяло в криптовалута, засега са невъзможни.

Американските регулатори също възприеха по-ястребов подход за криптопазарите тази година, тъй като няколко фалити на криптокредитори и хедж фондове оставиха активите на инвеститорите замразени.

Предупредителен знак за всеки продавач е когато насреща си има купувач с кошница от активи, чиято стойност може да се срине по време на продажбата. За да се справи с това е създадена RealScore – модел на волатилност, който разглежда разпределянето на криптоактиви сред клиентите и прави оценка на това каква е вероятност тези активи да се сринат точно тогава, когато се осъществява продажба.

Основните участници на жилищния пазар в САЩ също се включват в играта. През юни PMG, водещ разработчик на недвижими имоти, започна да приема криптовалута за всички продажби на етажна собственост в САЩ чрез партньорство с FTX, сравнително нова криптоборса, основана от Сам Банкман-Фрайд. От първия си криптодепозит през октомври миналата година, компанията е приела депозити преди строителството за повече от 70 апартамента.

Волатилността все пак изнервя някои хора. „Финансирането на ипотеки, когато то се основава на обезпечение с други активи, при които не знаете истинската стойност на този актив – става опасно“, коментира Дарил Феъруедър, старши икономист в Redfin.

Американските регулатори също призовават за повишено внимание. Още през март президентът на САЩ Джо Байдън подписа изпълнителна заповед, с която нареди на федералните агенции да изготвят план за регулиране на криптовалутите до началото на септември. Гари Генслър, председател на Комисията по ценни книжа и борси, многократно призовава за засилен надзор върху цифровите токени, като аргументира прилагането на съществуващи правила в традиционните финанси към криптопазарите.

Следвайки парите

Глобалният пазар на недвижими имоти отдавна е благодатна почва за пране на пари - мащабът на включените трансакции позволява черните пари да бъдат повторно въведени в светлата страна на икономиката, като същевременно осигурява безопасна инвестиция за тези, които искат да се отърват от незаконно придобитите пари. Приложете тази логика към криптосектора, където регулацията вече е разхлабена и огромни суми могат да преминават бързо между дигиталните портфейли, без да звънят алармени звънци, и потенциалът за проблеми е очевиден.

„Пазарът на недвижими имоти вече се бори с прилагането на разпоредби за пране на пари без криптовалути“, изтъква Илария Заволи, преподавател в Университета в Лийдс, който изучава прането на пари на пазара на недвижими имоти във Великобритания.

Въпреки че всички трансакции с криптовалута на теория трябва да бъдат прозрачни и проследими при блокчейна, е известно, че престъпниците използват децентрализирани „криптомиксери“, за да скрият следите си. Заволи отбелязва, че в момента много агенции за недвижими имоти не наемат „персонал, способен да разбира (криптовалути)“ или не разполагат със системи, които могат да извършват необходимите проверки. „Трябва да имаме подходящ мониторинг на системата“, изтъква Заволи.