Тройният удар по офис имотите в глобалните търговски центрове

Колкото и да увеличавате мащаба на картата на уебсайта на Automattic, напразно ще търсите икона „нашата централа“. Голямата, но нископрофилна технологична компания зад WordPress и множество друг софтуер с отворен код има хора, които работят за нея от Гана до Гърция, от Сан Диего до Севиля. Но нейните 2031 служители в 96 страни работят дистанционно – и винаги са го правили, пише Патрик Дженкинс за Financial Times.

Много компании от началото на пандемията от Covid-19 преосмислиха използването на офиси. Мнозина вече подкрепят „хибридната работа“, като персоналът разделя работния си живот между дома и офиса, докато малцина вече са преминали през цялата трансформация и са станали това, което Automattic нарича "изцяло разпределена компания“.

Невъзможно е да се предвиди какво ще бъде трайното наследство на Covid върху моделите на работа, но малко шефове биха оспорили, че това ще означава по-малко време в централни сгради за повечето офис служители на големи компании.

^{Тенденции за работата от дома и в офиса пред и след Covid-19 във Великобритания}

За съжаление на тези, които притежават офис имоти, този привидно неизбежен спад в търсенето на офиси изглежда ще съвпадне със задаващия се спад в многогодишния цикъл на търговските имоти – такъв, който може да се окаже по-рязък дори от сеизмичния срив от 2007-8 г.

Когато глобалната финансова криза започна да настъпва преди 15 години, балонът в активите на недвижимите имоти беше един от най-големите и един от най-бързо пукащите се. Стойността на пазара на офиси в Лондон, забележителен глобален имотен сектор, се срина с 25 на сто.

Пазарите на имоти отдавна са известни с цикличност, но подемът през последните години беше също толкова драматичен, колкото този срив, благодарение на постоянно евтиното финансиране и отчаяното търсене на възвръщаемост на инвестициите. И двата фактора бяха резултат от изключително ниски лихвени проценти на централната банка, въведени първо, за да стимулират възстановяването след 2008 г., а след това, за да предотвратят катастрофален спад, когато Covid завладя света.

Още по темата

Реалното поскъпване на недвижимите имоти в България за последните 7 години е 3,8%

Тервел Пулев – от боксовия ринг към строителството на жилищни сгради

Охлаждането на пазара на недвижими имоти ще е плавно и без спад в цените

"Азовстал" може да възкръсне в България, ако има бързи действия на властите

Но тъй като нощта следва деня, сривът на пазарите на недвижими имоти следва бума. И тъй като Федералният резерв, Банката на Англия и Европейската централна банка вече са в режим на затягане, агентите за недвижими имоти признават, че добрите времена са отминали. Сега е само въпрос колко голям ще бъда спадът. CBRE миналия месец говори за „видимо забавяне навсякъде“ благодарение на скоростта на покачване на лихвените проценти, която „изненада всички ни“.

Трета, привидно доброкачествена сила също оказва своето влияние. Усилията на правителствата и инвестиционната индустрия за повишаване на екологичните характеристики на големите офиси намалиха драстично въглеродния отпечатък на най-добрите новопостроени сгради. Но за инвеститорите има нежелан страничен ефект: големи части от съществуващите офис площи в света не отговарят на новите по-екологични стандарти благодарение на кафявата енергия, неефективното отопление и осветление, лошата изолация и лошото осигуряване на екологични начини за пътуване до работното място. Експертите очакват тази категория имоти да загуби най-много стойност при спада.

Колко лошо ще стане? Като цяло не се очаква лихвените проценти да се доближат до историческите върхове, когато лихвеният процент на Фед, който определя летвата за кредитополучателите в САЩ, беше в диапазона 10-20 процента. В Обединеното кралство дори радикални икономисти прогнозират увеличение само до 7 процента.

Но оптимистите за бъдещето на офиса може да се придържат към нереалистично розов сценарий. Те посочват по-специално ограниченото въздействие върху наемите на офиси, откакто Covid удари за първи път преди две години и половина.

Тази картина на търсенето дава фалшива надежда: договорите за наем обикновено са дългосрочни без клаузи за лесно прекъсване, което означава, че едва сега първоначалната струйка от неподновени договори се превръща в нещо по-притеснително. Три четвърти от договорите за наем в Ню Йорк, например, не са били на фаза за подновяване през последните две години и половина, установи скорошно проучване на SSRN.

Последните анализи показват, че благодарение на степента на прегряване през последното десетилетие и натиска, който се усеща в момента, перспективите пред пазара на офис имоти всъщност са доста мрачни.

Проучването на SSRN заключава, че стойността на офис недвижимите имоти в САЩ може да намалее в дългосрочен план с 28 процента, или близо 500 милиарда долара. В Европа анализаторите на Bank of America наскоро предупредиха за вероятен спад от 12 процента в стойността на офисите за 18 месеца, а големи имотни групи, включително Brookfield и BNP Paribas, сигнализираха за загриженост относно рязка разпродажба (вероятно с едно око на потенциални изгодни сделки).

Този цикъл, както всеки друг, разбира се ще се обърне. И неофициални доказателства сочат, че освен ултразелените сгради, тези в градските центрове, а не в бизнес периферията, може би се представят най-добре, тъй като работодателите признават желанието на работната сила за човешки контакт в оживена среда. Дори „разпределената“ работна сила на Automattic се среща лично веднъж годишно – макар и не в офис.