Перспективите за инвестиции в имоти според Morgan Stanley, част 3

Споменахте веригата на доставки и промените там. Но това за САЩ ли се отнася или за Мексико? Мнозина наши гости са казвали, че в Мексико има страхотни възможности за индустриалните имоти. Заради ниършоринга ли е всичко това?

Така е. Съединените щати са големият печеливш от тенденциите за ниършоринг и решоринг. Връщането на производство тук, в САЩ, е страхотно за индустриалните имоти в страната. Производството в Мексико също е благотворно за индустриалните имоти в САЩ. Ние инвестираме близо до границата от доста време и там има силно търсене, дължащо се на това производство в Мексико.

Също така виждаме, че има търсене и в страни като Индия - производството там е възможност за диверсификация спрямо Китай. Това е страхотно – ние притежаваме много индустриални имоти в Индия. Всъщност това изместване към Индия променя търсенето и в Съединените щати. Защото когато внасяте стоки от Китай, те пристигат на Западния бряг. А когато внасяте от Индия - те се доставят на пристанищата на Източния бряг. Така че промяната е значителна.

А какво ще кажете за жилищните имоти?

При тях трябва да се прави анализ по региони, защото разликите са много. В САЩ всичко се върти около милениалите, които навлизат в зрелостта си и достигат своя възрастов пик за създаване на домакинство, и около буумърите, които остаряват и нуждите им се променят.

В Европа е различно. Там наемите са значително по-регулирани и за никого не е изненада, че когато ограничиш наемите, ограничаваш и предлагането. Какво означава това за Европа? Означава, че приходните потоци са много устойчиви, но не може да ги увеличите. От наша гледна точка, това значи, че трябва да се включите при наистина привлекателна доходност, много привлекателна за влизане и ние търсим такива възможности. Вие споменахте „Риц“ по-рано, но публичните компании за имоти в Европа са два пъти по-задлъжнели, отколкото тук, в САЩ. И това предоставя възможности.

Да разгледаме и Азия. Жилищните сгради под наем като клас активи съществуват само в Япония. За нас Япония е много интересна и инвестираме там. В тази страна наблюдаваме позитивните ефекти от една здравословна инфлация. Ние инвестираме в Япония от почти 30 години, печелим пари през целия период, без да има растеж. И сега, когато растежът се връща, е наистина вълнуващо. Ръстът на приходите от нашето жилищно портфолио е над 10% за последните няколко години – това е нещо нечувано и наистина вълнуващо!