Защо жилищата в Китай все още са трудно достъпни

Цените на жилища в Китай отбелязаха най-големият си спад от 7 години, което би трябвало да насърчи кандидат-купувачи. Но нещата не се развиха по този начин.

Китай има един от най-недостъпните жилищни пазари в света. До края на 2021 г апартамент в Пекин струва 25 пъти повече от средния годишен доход на едно домакинство. В Шенжен, известен също като Силициевата долина на Китай, това съотношение се покачва до 40 пъти. По този показател Шенжен е около 4 пъти по-недостижим от прословутите скъпи градове Сан Франциско и Лос Анджелис. И така, как стигна дотук Китай?

През предишните десетилетия няколко фактора стимулираха търсенето. Темповете на урбанизация се удвоиха от 30% в началото на 90-те години на ХХ век до близо 70% в момента. Междувременно манталитетът на хората беше следният: Пазарът на имоти е сигурен залог за бързо забогатяване. Затова имаше много спекулативно търсене. Но през последната година манталитетът започна да се променя.

Инвестициите в имоти започнаха да се свиват тъй като Китай направи сериозна промяна в политиката си. В стремежа си да подобри достъпността, през 2020 г. китайското правителство наложи множество ограничения върху сектора на недвижимите имоти. Това от своя страна предизвика криза на паричните потоци за много затънали в дългове строителни предприемачи, които спряха строителството, а това отблъсна купувачите. Цените започнаха да падат.

15 месеца по-късно посоката на цените може да е низходяща, но размерът на спада е средно по-малък от 0.5% в 70 ки тайски града, което е прекалено малко, за да има голямо значение. Особено когато заплатите са в застой. Трите години строга политика на нулев ковид предизвика шокови вълни в цялата икономика. Безработицата се покачи до най-високата от 2014 г. насам, особено сред младите хора на възраст между 16 и 24 години. В национален мащаб заплатите нараснаха само с 3.1% в реални измерения през първите 3 тримесечия на 2022 г. Рязко забавяне спрямо 8.7% през предходната година.

Китай направи доста сериозни инвестиции в предлагането, но търсенето отслабва. Вече виждаме доста висока степен на урбанизация в Китай. Нарастването на населението в Китай се забави много рязко. Инвестициите в жилищно строителство може да намаляват с около 3% всяка година и въздействието върху растежа е сравнително ограничено. Ако пазарът на недвижими имоти се коригира с 10-15-20% в рамките на няколко години, корекцията може да предизвика финансова криза. Това ще бъде много болезнено за икономиката. Много несигурност има около прогнозите. Но ние сме доста убедени, че ще има голяма корекция.