Стена от дългове в размер на $1,5 трилиона се задава за търговските имоти в САЩ

Почти 1,5 трилиона долара от дълга за търговски недвижими имоти в САЩ трябва да бъдат изплатени преди края на 2025 г. Големият въпрос, който стои пред тези кредитополучатели, е кой ще им отпусне заем?

"Рисковете за рефинансиране са на преден план" за собствениците на имоти от офис сгради до магазини и складове, пишат анализаторите на Morgan Stanley.

Инвестиционната банка оценява, че оценките на офис и търговските имоти могат да спаднат с до 40% от пика до дъното, което увеличава риска от неизпълнение на задълженията.

Към това се прибавя и фактът, че малките и регионалните банки - най-големият източник на кредити за индустрията през миналата година - бяха разтърсени от отлив на депозити след фалита на Silicon Valley Bank, което породи опасения, че ще се свие способността им да предоставят финансиране на кредитополучателите.

Стената на дълга ще се влоши, преди да се подобри. Според анализаторите през следващите четири години падежите се увеличават и достигат 550 млрд. долара през 2027 г. Банките притежават и повече от половината ценни книжа, обезпечени с търговски ипотечни кредити - облигации, подкрепени от заеми за недвижими имоти и емитирани от спонсорирани от правителството на САЩ структури като Fannie Mae - което увеличава експозицията им към сектора.

"Ролята, която банките играят в тази екосистема, не само като кредитори, но и като купувачи", ще засили вълната от предстоящо рефинансиране, пишат анализаторите.

Повишаването на лихвените проценти и опасенията за неизпълнение на задълженията вече навредиха на CMBS сделките. Продажбите на ценни книжа без държавна подкрепа спаднаха с около 80% през първото тримесечие спрямо предходната година, според данни, събрани от Bloomberg News.

На фона на мрачната обстановка има и някои добри новини. Консервативните стандарти за кредитиране след финансовата криза осигуряват на кредитополучателите, а на свой ред и на техните кредитори, известна степен на защита от спада на стойността, пишат анализаторите.

Настроенията по отношение на многофамилните жилища също остават много по-положителни, тъй като наемите продължават да се повишават, което е една от причините Blackstone Real Estate Income Trust да има положителна възвръщаемост през февруари, въпреки че нарастващият брой инвеститори подават молби за оттегляне. Наличието на заеми, обезпечени от агенции, ще помогне на собствениците на тези имоти, когато им се наложи да рефинансират.

Въпреки това, когато се изключат жилищните блокове, мащабът на проблемите, с които се сблъскват банките, става още по-остър. Според доклада цели 70% от останалите кредити за търговски недвижими имоти, чийто падеж настъпва през следващите пет години, се държат от банки.

"Търговските недвижими имоти трябва да се преоценят и са необходими алтернативни начини за рефинансиране на дълга", казват анализаторите.

Междувременно европейските емитенти на недвижими имоти имат еквивалент на повече от 24 млрд. евро, които трябва да бъдат погасени до края на годината, пише в бележка анализаторът на Bloomberg Intelligence Толу Аламуту.

"Определено виждаме, че компаниите за недвижими имоти правят всичко възможно, за да намалят разходите си - съкращаване на инвестиционните програми, повече съвместни предприятия, обратно изкупуване на облигации и, където е възможно, намаляване на дивидентите", каза тя в имейл. "Продажбите също са ключов фокус. Някои неотдавнашни коментари на емитенти на недвижими имоти показват, че все още не е лесно да се продават големи портфейли."

Още по темата

ЕЦБ предупреждава за рискове при фондове за бизнес имоти за 1 трилион евро

Какво счупи Швеция? Сривът на недвижимите имоти разкрива голямото разделение