Как замразяването на наемите може да доведе до сътресения на имотния пазар в Берлин?

Лявата коалиция, която управлява общинския съвет в Берлин, ще замрази цените на наемите на жилищата в столицата. Законът влезе в сила във вторник. Той не е чак толкова тежък в сравнение с предходни предложения, но все пак ще доведе до сътресения на имотния пазар. Мерките ще са от полза за сегашните наематели за сметка на новопристигащите и ще доведат до свиване на свободните апартаменти за отдаване под наем, а наемодателите трудно ще поддържат добри условия в жилищата, пише Леонид Бершидски в анализ за Bloomberg.

Градската управа в столицата се ръководи от три партии – Социалдемократическата партия, Лявата партия и Зелените. Тези три формации досега се отзоваваха на жалбите на наемателите, които живеят в 82% от апартаментите в града. Отдаваните жилища под наем се увеличават средно с по 2.8% годишно от 2000 г.

Официалният план беше създаден от общинския съветник Катрин Ломпшер от Лявата партия. Той предвиждаше замразяването на цените за 5 години на всички жители без новото строителство и позволява на местната власт да променя сключените договори между наемател и наемодател. Законът връща спомените за комунистическата намеса в икономиката, която е добре позната на наемателите в Източна Германия. Голяма част от жителите в източната част на страната продължават да гласуват за Лявата партия, която е пряк наследник на управлявалата партия в Източна Германия през втората половина на миналия век.

Социалдемократическата партия, която е част от управляващата коалиция, първоначално беше скептична към мерките, но не защото предприемачите се обявиха против тях или защото крайната десница застана на тяхна страна. Основната причина е, че предложението, предимно частта за намаляването на вече съществуващите наеми, изглеждаше съмнително от правна гледна точка. Новият компромисен вариант на закона изглежда по-приемлив от първоначалното предложение на Ломпшер.

Замразяването на наемите влиза в сила от началото на следващата година. След това максималният наем, който може да бъде вписан в новите договори, не трябва да е по-висок от стойността на последния. В повечето случаи той трябва да е по-нисък, защото таванът е свързан с нивата от 2013 г., към които са прибавени 13.4%, за да се обвърже с ръста на доходите през периода. От 2022 г. до изтичането на валидността на мерките през 2024 г. наемодателите ще могат да увеличават наемите с не повече от 1.3% на година.

Вече съществуващи наеми могат да бъдат намалявани само по изключение в редки случаи – ако надвишават нововъведения таван с над 20%, което се счита за изнудване.

Но за да може градската управа да се справи със заявленията на наематели, които настояват за намаляване на наеми, трябва да бъдат наети над 250 бюрократи.

Единствено построените жилища след 2014 г. и домове със социален фокус ще бъдат изключени от замразяването на наемите.

През 2017 г. Ребека Даймънд, Тим Маккуад и Франклин Куайн от университета „Станфорд“ публикуваха доклад за ефекта от опитите за контрол на наемите в Сан Франциско. В него се посочва, че поради контрола голяма част от собствениците прекратяват отдаването под наем и продават притежавания имот.

Проучването показва, че наемателите, които се възползват от контрола, биха се преместили на друго място в редки случаи. Но за тях новият закон може да означава и спад на качеството на жилищата. Това изглежда, че не е проблем за лявото управление в Берлин. Столицата няма да се разпадне в рамките на 5 години заради липса на устойчиви инвестиции.

Но политическата реалност в Берлин показва, че няма достатъчно собственици на недвижими имоти, които да предотвратят суровия контрол на наемите. Единствено действията спрямо всички правни средства на наемодателите може да възпрепятстват амбициите на лявото правителство за повече регулации. Но все пак има голяма вероятност замразяването на наемите да остане в сила и е възможно други германски градове с ляво управление да последват този пример.