Сривът на пазара на офис имоти започва да се проявява в регионалните банки

През следващата година ще настъпи падежът на около 500 млрд. долара ипотечни кредити за кредитиране на недвижими имоти „и значителна част от тях ще изпаднат в неплатежоспособност"

20:30 | 16 декември 2024

Автор: Ниъл Каланан,Патрик Кларк

Снимка: Pexels

Спадът в стойността на офис имотите се отразява на банките в САЩ, като особено по-малките кредитори увеличават използването на модификации на заеми в своите портфейли за търговски имоти.

В доклад на Moody's Ratings се посочва, че типичната банка с активи под 100 млрд. долара е модифицирала 0,32% от кредитите си за недвижими имоти през първите девет месеца на годината. Това е голямо увеличение в сравнение с първата половина на 2024 г., когато то е било едва около 0,1%.

Но това е и далеч по-нисък процент от този, който са модифицирали други видове кредитори: за средните банки делът е 1,93% през първите девет месеца, а за най-големите е 0,79%, се посочва в доклада. Разликата вероятно не се дължи на това, че по-малките кредитори са отпускали по-добри кредити, а по-скоро на факта, че те по-бавно са се противопоставили на спадащите цени на търговските имоти.

Модификациите обикновено се търсят от наемодатели, които изпитват затруднения и искат да отложат плащанията и да получат краткосрочно удължаване на заемите. Все по-честото им използване е най-новият признак за нарастващите затруднения в областта на кредитите за недвижими имоти, тъй като вълната от заеми трябва да бъде рефинансирана.

Голяма част от вниманието е насочено към регионалните банки, които са особено уязвими, тъй като в годините, предхождащи повишението на лихвените проценти, започнало през 2022 г., те често приемаха по-ниски първоначални вноски от по-големите банки. Това означава, че те разполагат с по-малък буфер, преди да поемат загуби, след като стойностите на офисите и жилищните комплекси спаднаха с поне 20% след пика.

В същото време по-големите американски кредитори, които са обект на тестове и други форми на засилен регулаторен контрол, досега са заделяли повече средства за покриване на лоши кредити, отколкото по-малките банки, според Ребел Коул, професор по финанси в Florida Atlantic University, който съветва и Oaktree Capital Management LP.

Притесненията относно бъдещите загуби допринесоха за по-слабото представяне на цените на акциите на по-малките банки, като индексът KBW Regional Banking Index нарасна с около 17% през тази година в сравнение с около 30% за индекса KBW Nasdaq Global Bank Index.

През следващата година ще настъпи падежът на около 500 млрд. долара ипотечни кредити за кредитиране на недвижими имоти „и значителна част от тях ще изпаднат в неплатежоспособност“, каза Коул от Florida Atlantic University. „Ще има разпродажби. Те ще окажат по-голям натиск за намаляване на цените на търговските имоти във всички области“.

Още по темата

Пазарът на гъвкави офис пространства ще продължи да нараства

Все повече европейци се завръщат към работа от офиса, сочи проучване

Председателят на Федералната корпорация за застраховане на депозитите (Federal Deposit Insurance Corp.) Мартин Грюнберг предупреди в четвъртък, че слабостите в някои кредитни портфейли в банковата система, включително офиси и многофамилни жилища, продължават да изискват внимателно наблюдение.

Просрочените заеми за офисни имоти се увеличават

Офис заемите ще са проблем и за REIT (фондове, инвестиращи в компании за недвижими имоти), и за по-голямата част от банките още дълго време, заяви пред анализатори миналия месец Майк Компарато, президент на Franklin BSP Realty Trust Inc. Тези активи се търгуват „на нива, които бяха просто непостижими преди няколко години. Също така чуваме случаи на кредитори, които не желаят да придобият право на собственост върху офис активи, за да избегнат реалността на пазарната оценка“.

Допълнителна болка за кредиторите е, че тазгодишното намаляване на лихвените проценти от страна на Федералния резерв не доведе до намаляване на разходите за дългосрочни заеми. Това затруднява рефинансирането на дълговете на наемодателите на ниво, което може да бъде покрито от приходите от наем.

„Започва известна капитулация“, каза Робин Потс, главен инвестиционен директор в звеното за недвижими имоти на инвеститора в специални ситуации Canyon Partners LLC. „Кредитополучателите, които не правят плащания, не могат да се издължават вечно.“