Китай обмисля да позволи на собствениците на жилища да рефинансират ипотечни кредити на стойност 5,4 трилиона долара, за да намали разходите по заемите за милиони семейства и да стимулира потреблението.
Според плана собствениците на жилища ще могат да предоговорят условията с настоящите си кредитори преди януари, когато банките обикновено преоценяват ипотеките, заявиха запознати с въпроса, като помолиха да не бъдат назовавани, тъй като става въпрос за лична информация. За първи път от световната финансова криза насам те ще могат да рефинансират ипотечните си кредити в друга банка, казаха източниците.
Властите засилват усилията си за намаляване на разходите за ипотечни кредити, след като миналата година централната банка насърчи подобна подкрепа, а банките отговориха с рядко намаляване на лихвените проценти по неизплатените ипотечни кредити за първо жилище. Не стана ясно веднага дали последните съображения се отнасят за всички жилища.
Макар че по-ниските лихви по ипотечните кредити биха навредили на рентабилността на държавните китайски банки, властите са изправени пред нов натиск за спиране на воденото от жилищния сектор забавяне в най-голямата азиатска икономика.
„Ако бъде приложен, този ход ще изпрати сигнал, че централното правителство засилва мерките за подкрепа на цялостната икономика, защита на богатството на домакинствата и стимулиране на потреблението“, заяви Реймънд Ченг, ръководител на отдела за проучвания на недвижими имоти в Китай в CGS International Securities Хонконг. „Това ще подпомогне косвено и сектора на недвижимите имоти.“
Индексът на Bloomberg на китайските строителни предприемачи скочи с повече от 8% в следобедната търговия в петък, като акциите на Shimao Group Holdings Ltd. поскъпнаха с 28%, а тези на China Vanke Co. -със 17% в Хонконг. Китайския офшорен юан също достигна най-високата си стойност от повече от година насам на фона на оптимизма, че по-нататъшните стимули за недвижимите имоти ще намалят опасенията на пазара относно спада в жилищния сектор и перспективите за растеж на Китай.
Тази седмица опасенията за влошаване на перспективите се засилиха след поредица от разочароващи отчети за финансовите резултати на компаниите от потребителския сектор и намаляване на прогнозата за растежа на Китай от икономистите на UBS Group AG. Намаляването на оценката отразява очертаващия се консенсус сред световните банки, че страната може да не постигне целта си за растеж от около 5% през 2024 г. За последен път това се случи през 2022 г. поради блокадите за борба с Covid и резките промени в политиката.
Китайската народна банка и Националната администрация за финансово регулиране не отговориха на запитванията за коментар.
Китай няма да изпълни целта си за растеж през 2024 г. | Икономическият импулс е отслабнал на фона на продължаващия спад на пазара на недвижими имоти и строгата фискална политика
Новият план е насочен към настоящите собственици на жилища, които бяха изоставени, за сметка на купувачите на нови жилища, които можеха да се възползват от намаления на основните лихвени проценти. Ако бъде одобрен, планът може да облекчи тежестта на ипотеките по-бързо от очакваното.
Макар че Китай понижи средните разходи по ипотечните кредити до рекордно ниско ниво през тази година, повечето домакинства не са се възползвали от това, тъй като банките няма да преоценяват съществуващите кредити до следващата година.
Шуджин Чен, икономист за Китай в Jefferies Financial Group, смята, че рефинансирането може да намали лихвите по съществуващите ипотечни кредити с максимум 1 процентен пункт, което ще спести на собствениците на жилища около 300 млрд. юана (42 млрд. долара).
„Това е мярка в правилната посока, ако на собствениците на жилища се позволи да сменят банката за по-ниски лихви в дългосрочен план, този план е по-пазарно ориентиран и по-подходящ от еднократното намаление“, казва Чен. „Това може да стимулира малко потреблението, но няма да има съществено въздействие върху сектора на недвижимите имоти“, тъй като купувачите на жилища вече се радват на ниски лихви.
Според Чен нетният лихвен марж на банките може да бъде свит с около 10 базисни пункта, което все още е „управляемо“, тъй като банките разполагат с различни начини, включително намаляване на лихвите по депозитите, за да смекчат въздействието. Майкъл Чан, ръководител на отдел „Финансови инструменти в Азия“ в CGS International, смята, че въздействието ще бъде по-слабо - около 5 базисни пункта.
Средният нетен лихвен марж в банковия сектор се срина до рекордно ниското ниво от 1,54% към края на юни, което е доста под прага от 1,8%, считан за необходим за поддържане на разумна рентабилност.
Решителните стъпки на Китай за намаляване на разходите за ипотечни кредити през последните години помогнаха най-вече на новите купувачи на имоти. Петгодишният основен лихвен процент, който е еталон за дългосрочните ипотечни кредити, беше намален до 3,85% през юли. През май централната банка премахна минималния лихвен процент по ипотечните кредити за покупка на първо и второ жилище в цялата страна. По-рано някои мегаполиси позволиха на купувачи, които преди това са имали ипотека - дори и да е напълно изплатена - да се класират за по-ниски лихвени проценти.
Това несъответствие предизвика вълна от предсрочно погасяване на ипотеки, което през последните години натовари кредиторите. Собствениците на жилища се възползваха от евтините потребителски заеми, за да погасят предсрочно ипотеките - практика, която е забранена от регулаторните органи.
Акциите на китайските банки се търгуват на рекордно ниски стойности
Въпреки че от края на 2022 г. Китай облекчава политиките си, за да съживи пазара на имоти, прилагането на мерките е бавно и с ограничено въздействие, според UBS. Слабият пазар на недвижими имоти ще окаже по-голямо от очакваното въздействие върху цялостната икономика, включително чрез потреблението на домакинствата, смятат от швейцарската банка.
Кризата в сектора на недвижимите имоти, която продължава вече четвърта година, е довела до спад във всички области - от пазара на труда до потреблението и богатството на домакинствата. Въпреки че продажбите на дребно надминаха очакванията през юли, това се дължеше до голяма степен на сезонно повишение и все още беше доста под тенденцията отпреди пандемията.
Планът за ипотечните кредити ще окаже допълнителен натиск върху банките в страната, на които Пекин разчита да помогнат за съживяването на западащата икономика. Банковият сектор се бори с намаляващите приходи на фона на рекордно ниските маржове.
В края на март неизплатените индивидуални ипотечни кредити в Китай възлизат на 38,2 трилиона юана (5,4 трилиона долара) и се считат за първостепенни активи на китайските кредитори. Над 90% от неизплатените ипотечни кредити в Китай са за първо жилище към края на 2021 г., според последните публични данни, предоставени от банковия регулатор.