Рецесията при жилищата в Германия е към своя край

На по-малко от 30 минути пеша покрай река Рейн от световноизвестната катедрала в Кьолн се продават жилища с дъбов под, просторни тераси и бани като в СПА център, които доскоро се продаваха с отстъпки, достигащи до 57 000 евро.

Предложена от предприемача на проекта Viva Agrippina с 300 единици, сделката имаше за цел да стимулира търсенето, след като бъдещите купувачи бяха оставени в "шоково състояние", когато Европейската централна банка повиши лихвените проценти през 2022 г., за да стимулира рязкото увеличение на разходите за ипотечни кредити, заяви Анет Барш, ръководител на отдела за развитие на проекти в германското подразделение на Swiss Life Asset Managers.

За съжаление хората, които са пропуснали намалението, вече нямат късмет. Рецесията в германските градски жилищни имоти, която доведе до рядката отстъпка, е към своя край. Причината за този обрат е засилващият се недостиг на жилища в ключови градове, тъй като динамиката в Германия догонва тази в останалата част на Европа.

В Кьолн цените на жилищата се повишават вече четири поредни месеца и през юни са се увеличили с 4% в сравнение с година по-рано, според анализ на Bloomberg на данни от онлайн платформата за недвижими имоти Immowelt. Други германски градове също прекратяват двугодишния спад.

Мюнхен - исторически най-скъпият пазар на недвижими имоти в Германия - отбеляза ръст през юни за първи път от август 2022 г. насам. Годишните изменения на цените в 8 от 14-те основни града са положителни, а във Франкфурт - финансовия център на Германия - цените са близо до изравняване след годишния спад от над 16% още през август 2023 г., сочат данните на Immowelt.

"Купувачите вече са по-сигурни в това, което могат да си позволят, и търсенето на всички видове жилищни имоти се е увеличило значително", казва Силке Пешман, директор продажби на брокерската компания Engel & Völkers в Кьолн.

Жилищата в Германия излизат от рецесия

Корекцията на цените в Германия е много по-силна, отколкото в други европейски страни, тъй като по-голямата част от хората отдават жилищата си под наем, което означава, че потребителите имат възможност да останат наематели, вместо да вземат скъпи ипотечни кредити.

В повечето други големи европейски градове тази възможност е по-слаба, тъй като недостигът принуждава купувачите да усвояват по-бързо по-високите лихви за финансиране. По данни на Bloomberg City Tracker 8 от 12-те града са отбелязали ръст през последния месец. Берлин и Франкфурт са сред малкото намаляващи, а Париж е най-голямото отклонение, като цените на жилищата във френската столица са се понижили със 7,2% през юни в сравнение с година по-рано.

Цени в евро за квадратен метър в различни градове (цените са в местна валута)

Подемът в Германия е част от нова ера в областта на жилищните имоти в Европа. По време на ерата на евтините пари цените бяха отчасти движени от инвеститори, които се стремят към възвръщаемост, но сегашният пазар се движи повече от основите на търсенето и предлагането и тази динамика води до повишаване на цените.

По-скъпото финансиране засегна и строителните предприемачи, което задълбочи свиването на пазара на жилища. Институтът Ifo очаква през 2025 г. да бъдат завършени едва 175 000 жилища, което е с близо една трета по-малко от 2023 г. и по-малко от половината от целта, поставена от администрацията на канцлера Олаф Шолц. Новопостроените жилища по принцип струват повече от съществуващите, така че свиването оказва извънредно голямо влияние върху пазарните нива.

Тъй като недостигът на предлагане се задълбочава, хората, които искат да живеят в собствения си дом, сега се връщат на пазара в по-голям брой, каза Мартин Гют, старши икономист в Landesbank Baden-Wuerttemberg. Това означава, че ръстовете вероятно ще бъдат по-стабилни.

"Рязкото покачване на цените, на което станахме свидетели през последното десетилетие, вероятно ще остане в историята за момента", каза той. "Ако погледнем само доходността, жилищните имоти все още не са много привлекателни", каза той.

За строителните предприемачи внезапният спад в търсенето е трудна адаптация.

Със стотици апартаменти за продажба, вариращи от компактни двустайни за 430 000 евро до семейни четиристайни за 880 000 евро, Swiss Life AM започна през януари да предлага да плаща данъка за прехвърляне на имота - такса, която възлиза на цели 6,5% от покупната цена. Предимството на този стимул е, че той не се начислява върху цената на квадратния метър и така не влияе върху стойността на кредитите.

"Искахме да привлечем клиенти, които разполагат със средства, но искат да изчакат подходящия момент за покупка", казва Барш. Този ход се е отплатил и строителният предприемач е продал почти всички апартаменти във Viva Agrippina, чието завършване е планирано за средата на 2025 г.

Въпреки съживяването на търсенето в елитен квартал на Кьолн, разположен в близост до ресторанти, паркове и зоологическата градина, възстановяването все още е ограничено до процъфтяващите градски центрове в Германия. По-малко търсените места - и инвестиралите в тях предприемачи - все още изпитват затруднения и това може да създаде двупосочен жилищен пазар, тъй като тенденциите в развитието на населението се разминават.

Според Йохен Мьоберт, икономист в Deutsche Bank AG, докато най-големите метрополни райони в Германия могат да нараснат с 20% до 2040 г., населението в голяма част от останалата част на страната ще намалее и търсенето на нови жилища ще се свие впоследствие. В бъдеще "цените на жилищните недвижими имоти съответно ще се разминават", казва той.

Рискът е, че пропастта между имащите и нямащите ще се задълбочи. В стремежа си да запълни тази пропаст германското правителство обеща повече от 18 млрд. евро държавно финансиране до 2027 г., за да стимулира изграждането на жилища на достъпни цени.

"Нуждаем се от мащабно ново строителство", заяви Шолц на събитие на строителната индустрия през юни.

Досега съобщението не е оказало голямо въздействие. Големи германски наемодатели като Vonovia SE отмениха нови проекти за строителство за неопределено време, позовавайки се на повишените разходи и регулаторните ограничения. Няколко по-малки, обременени с дългове строителни предприемачи вече се сринаха под тежестта на по-високите разходи за финансиране.

Но за компаниите с парични средства и търпение жилищните комплекси, които обслужват по-скоро жители, отколкото инвеститори, все още са привлекателни.

"Продажбата на апартаменти на добри места на собственици в момента е икономически най-целесъобразна", казва Барш от Swiss Life AM.

Още по темата

Цените на британските жилища могат да се възползват от победа на лейбъристите

Продажбите на имоти в Китай се увеличиха с над 30% сравнение с миналия месец

Има над 10 милиарда лв. под дюшеците и те са риск за балонизиране на имотния пазар

Жилищата остават най-достъпната и разбираема форма на инвестиция