Китайските политици определиха намаляването на пренасищането с жилища като ключов фактор за прекратяване на безпрецедентния спад на пазара на недвижими имоти в страната. Лесно е да се разбере защо.
По данни на Bloomberg Economics страната разполага с еквивалента на 60 млн. непродадени апартамента, чиято продажба без държавна помощ ще отнеме повече от 4 години. Свръхпредлагането намалява цените с най-бързи темпове от десетилетие насам, като дава все по-малко основания на хората да купуват жилища. Ситуацията е най-тежка в столицата.
За да прекъсне този порочен кръг, централната банка наскоро обяви инициатива на стойност 300 млрд. юана (41 млрд. долара), с която местните власти да закупят непродадени жилища. От страна на търсенето тя призова градовете да намалят минималните първоначални вноски и лихвите по ипотечните кредити, за да привлекат купувачи. Все още обаче не е ясно дали тези стъпки ще успеят да свият предлагането и да сложат край на кризата.
„Количествата натрупани жилища са най-високите в историята на Китай“, каза Джей Лау, анализатор на недвижими имоти в S&P Global Ratings. „Последните политики в областта на недвижимите имоти могат да бъдат временен стимул за повишаване на доверието.“
По-долу са представени графики, които показват мащаба на проблема с непродадените жилища в Китай.
Добрите градове
Дори в четирите китайски града от първо ниво, където пазарът е относително устойчив, според China Real Estate Information Corp. ще са необходими около 27 месеца, за да се продаде предлагането на нови жилища към април. Това е най-дългият период от поне седем години насам. За сравнение, в САЩ предлагането на нови жилища е около девет месеца, по данни на жилищния отдел на САЩ.
Три от най-големите китайски градове - Шанхай, Шънджън и Гуанджоу - въведоха значителни облекчения за купувачите на жилища, като намалиха изискванията за първоначална вноска и дадоха възможност за по-евтини жилищни кредити. Анализаторите очакват Пекин, другият град от първо ниво, да направи същото. Според CRIC столицата на Китай има най-дългия месечен излишък от непродадени жилища.
Няма гаранция, че разхлабването ще съживи продажбите на жилища веднага. Според Ян Юеджин, директор на Института за изследвания и развитие на E-house China, собствениците на жилища дори в големите метрополиси губят увереност в десетилетното си убеждение, че имотът е надеждно средство за съхранение на богатството.
„В дългосрочен план се наблюдава фундаментална промяна в доверието на купувачите на жилища в най-големите градове“, казва Ян. „Въпреки че градовете от ниско ниво имат по-голям неизплатен жилищен фонд, основният проблем с инвентара се крие в по-големите градове.“
Към април около 80% от китайските градове са имали темп на усвояване на натрупаните жилища, който е бил по-бавен от „предупредителната линия“ от 18 месеца, според CRIC. Това се случва дори след като строителните предприемачи се въздържат да предлагат нови проекти на фона на слабите продажби, което води до свиване на новото предлагане с 20% спрямо март.
Подова площ
Предизвикателството изглежда също толкова трудно, когато се измерва с площта на помещението. Към април завършените от строителните предприемачи, но непродадени жилища в цялата страна достигат 391 млн. кв. м, което е най-високата стойност от 2017 г. насам, сочат официалните данни. Като се включат и имотите, които са почти завършени и одобрени за предварителна продажба, запасът е много по-голям - около 1,8 млрд. кв. м, изчислява JPMorgan Chase & Co. Повечето от излишъците се намират в градове от по-нисък ранг, според S&P.
Пакетът от мерки за подкрепа, обявен от Китай на 17 май, се оценява на 500 млрд. юана кредити за подпомагане на подкрепяни от правителството фирми да купуват жилища от строителни предприемачи. Въпреки това според икономистите е малко вероятно това да доведе до достатъчно голям спад в предлагането.
Според анализатора на JPMorgan Карл Чан за намаляване на наличните жилища до по-оптимално ниво чрез подкрепяни от правителството придобивания ще са необходими 5 трилиона юана. Реймънд Ченг от CGS International Securities HK смята, че е необходимо финансиране в размер на 1 до 2 трилиона юана.
Съществуват и въпроси относно изпълнението на програмата, тъй като по-малките опити по-рано трудно се наложиха на фона на въпроси относно стимулите за местните правителства, строителните предприемачи и банките.
Облекчение за строителни предприемачи
Не всички китайски строители ще могат да се възползват от плана за изкупуване на имоти, за да заменят наличностите си срещу така необходимите парични средства. Много от тях са заложили голяма част от недвижимите си имоти, държани за продажба, за обезпечаване на заеми, което затруднява продажбата на активите, казва анализаторът на Bloomberg Intelligence Кристи Хун. Например KWG Group Holdings Ltd. е заложила 92% от имотите си, държани за продажба, към края на миналата година, според BI.