Малко банки искат да отпускат кредити на пазара на търговски недвижими имоти в момента, в САЩ. И кой може да ги вини? Покачващите се лихвени проценти и увеличаващите се свободни площи, особено за офиси, драстично увеличиха рисковете. Според Асоциацията на ипотечните банкери през първите девет месеца на тази година отпуснатите от банките кредити за търговски имоти са намалели с 67% спрямо същия период на миналата година. А в неотдавнашно проучване на Федералния резерв сред кредитни служители две трети от тях заявиха, че допълнително затягат стандартите за кредитиране. Показателите отразяват нежелание за отпускане на кредити, каквото не е наблюдавано извън глобалната финансова криза или началото на пандемията.
Но колкото и да се опитват да се оттеглят, неизплатените заеми продължават да се трупат. В края на октомври експозициите към търговски недвижими имоти, задържани от банките, достигнаха рекордните 2,9 трлн. долара, според седмичните данни на Федералния резерв, което е с 3% повече от предходната година. И така, какво се случва? Това е загадка, която Брайън Форан от Autonomous Research разглежда в неотдавнашен доклад и която подчертава бавно нарастващия характер на риска в счетоводните книги на банките.
Foran предлага две обяснения. Първо, когато една банка отпуска заем, тя невинаги го финансира веднага. Големите строителни проекти могат да бъдат финансирани на етапи в продължение на няколко години, така че дори след като банката затегне кранчето, тя остава отговорна за предишни решения за отпускане на кредити. Когато лихвените проценти започнаха да се повишават за първи път през 2022 г., банките се впуснаха в помощ на клиентите, като увеличиха дейността по отпускане на кредити с 22%. Сега тези заеми се изтеглят. Неизползваните ангажименти в сектора понастоящем надхвърлят 500 млрд. долара.
Второ, за разлика от жилищния сектор, заемите за търговски недвижими имоти рядко се погасяват - те се рефинансират. В нормална среда кредитите могат да се превърнат в структури за обезпечаване на търговски ипотеки (CMBS), в баланси на животозастрахователни компании или в портфейли на инвеститори. Но всички се отдръпват. Докато отпускането на кредити намалява, изплащането им намалява още повече. Bank OZK, специализиран кредитор в областта на недвижимите имоти, коментира покрай неотдавнашните си резултати, че "през първите девет месеца на 2023 г. изплащането на заеми е било потиснато, тъй като много спонсори са следили внимателно лихвените проценти и условията на пазара на рефинансиране, за да определят кога да прехвърлят проектите от финансиране на строителството към мостови или постоянни заеми".
Тази динамика не е особено полезна за банките, тъй като обвързва капацитета за отпускане на кредити и води до още по-склеротични баланси. Но докато кредитите са текущи, негативните ефекти са ограничени. Проблемите се появяват, когато кредитите станат изискуеми в условията на по-малко опрощаваща кредитна среда. На пазара на CMBS това вече е очевидно. Moody's Corp. проследява CMBS заемите за офиси, когато те достигнат своя напълно удължен падеж. Досега през тази година само една трета от тях са изплатени, на друга една трета условията са променени или удължени, а една трета са изпаднали в неплатежоспособност.
За банките равносметката може да дойде през следващата година. Много от тях имат много по-голяма част от заемите, чийто падеж настъпва през 2024 г., отколкото тази година. В случая на Bank of America Corp. 36% от заемите за офиси са с падеж през следващата година, в сравнение с 22% през последните три тримесечия на 2023 г. Резултатът може да не е толкова лош, колкото на пазара на CMBS. Това отчасти се дължи на факта, че рискът на кредитите в CMBS е по-висок, отколкото в банковите баланси, което се отразява в различните тенденции на просрочията. По данни на Trepp през октомври просрочията по офисните CMBS са 5,75%, а като цяло - 4,63%, докато просрочията по банковите кредити остават близо до циклично ниските нива от около 1%. Това се дължи и на факта, че банките имат по-голяма свобода на действие да коригират условията, отколкото специалните обслужващи дружества, които управляват CMBS. Както се казва, един променлив кредит не носи загуби.
Но банките се подготвят. Вземете PNC Financial Services Group Inc. Въпреки че в портфейла ѝ почти няма загуби, тя започна да класифицира много от кредитите си като необслужвани. Общо 23% от портфейла й от офиси се разглеждат като "критични" - вътрешна оценка, еквивалентна на риск рейтинг CCC в корпоративното кредитиране - и през третото тримесечие тя прехвърли част от тях в статут на необслужвани. "Мисля, че всъщност всички те все още се натрупват. Просто някак си стигаме дотам, защото не смятаме, че могат да бъдат рефинансирани на сегашния пазар", обясни главният изпълнителен директор Бил Демчак по време на разговора за приходите.
PNC е заделила резерви за покриване на 8,5% от общия размер на кредитите за офиси и, в рамките на тази сума, на 12,5% от кредитите за офиси с много наематели. Други банки са заделили провизии на подобни нива: Wells Fargo Corp. е заделила 10,8% в сегмента на големите корпоративни офиси (макар и само 2,2% за малките офиси); US Bancorp е заделила 10,0%.
Рискът е те да се окажат на късо. Миналата седмица акциите на германския кредитор Deutsche PBB паднаха с 11%, след като той издаде предупреждение за печалба, свързано с експозицията му към офиси в САЩ, и беше принуден да увеличи провизиите. Провизиите са свързани само с три нови проблемни офис кредита, което също така подчертава колко несигурни могат да бъдат загубите в този сектор. Компанията смята, че въпреки че действителните просрочия не са достигнали своя връх, се предполага, че около 80% от пазарната корекция при офисите в САЩ вече се е случила.
Ако случаят е такъв, банките са добре подготвени. Рискът е офисите да са само началото, а други сегменти на търговските имоти да започнат да се влошават. Тогава банките няма да могат да се измъкнат от пътя достатъчно бързо.
Марк Рубинщайн е бивш мениджър на хедж фондове. Той е автор на седмичния финансов бюлетин Net Interest на Bloomberg.