Кризата с недвижимите имоти в Германия взе първите си големи жертви

През юли тази година кметът на Нюрнберг отпразнува поставянето на последната греда на реконструираната сграда Quelle - монументален символ на следвоенното икономическо възраждане на Германия през 50-те години на миналия век. Голяма част от гигантския комплекс, преобразен с офиси, магазини и жилища, трябваше да бъде открита през 2024 г.

През последните седмици обаче инвеститорът на обекта Gerch Group, който има проекти в процес на изграждане на стойност 4 млрд. евро, подаде молба за откриване на производство по несъстоятелност заедно с една от проектните си компании, свързани с разработката. Датата на откриването вече е под въпрос.

Това е поредният удар по пазара на недвижими имоти, който се задъхва от края на ерата на евтините пари, но също така показва кой е най-уязвим от сътресенията. Докато страховете на инвеститорите по време на сегашната криза в сектора на недвижимите имоти се съсредоточаваха върху наемодателите, страданията на Gerch и подобните му показват, че предприемачите - фирмите, които притежават строителните проекти - са тези, които са в непосредствена опасност.

"Разработчиците на проекти се борят с увеличените разходи за строителство, повишените лихвени проценти и спада на цените", казва Марлис Рашке, съпредседател на отдела за преструктуриране и несъстоятелност в адвокатската кантора Noerr. "През последните седмици видяхме, че няколко от тях подадоха молби за обявяване в несъстоятелност и очакваме още такива".

Работата по проекта Q в Нюрнберг, Германия, е спряна на 2 октомври. Снимка: Бен Килб/Bloomberg

Наред с Gerch, мюнхенската компания Euroboden, която посочва сред сътрудниците си звездни архитекти като Дейвид Чипърфийлд, е в предварителна процедура по несъстоятелност. Project Immobilien Group също подаде молба за обявяване в несъстоятелност през август заедно с много от проектните си компании, като според говорител на предварителния синдик някои от обектите са обявени на търг за нови изпълнители. Трите фирми не са отговорили на исканията за коментар.

Строителните предприемачи по света са изправени пред подобни трудности. В Австралия Porter Davis е сред строителите на жилища, които са в ликвидация тази година след рязко нарасналите разходи и спадащото търсене. В Швеция ръстът на фалитите се дължи на спада в строителството, а във Финландия според строителното лоби на страната започнатите жилища може да паднат до нива, невиждани от 40-те години на миналия век.

Още по темата

Инвеститори очакват сериозен срив при офис имотите в САЩ

Купувачите на първи жилища избягват вече Лондон

Можем да очакваме нова тенденция на имотния пазар в България през 2024 г.

Това е бърза промяна в състоянието след годините на най-ниските лихвени проценти, когато инвеститорите се впускаха в недвижими имоти в търсене на доходност. Строителни предприемачи като Gerch можеха спокойно да захранват проектите с евтин дълг и да продават на пазар, където цените продължаваха да растат.

Несъстоятелността на германските недвижими имоти се повишава от ниско ниво. Все повече дружества, занимаващи се с дейности в областта на недвижимите имоти, започват процедура по несъстоятелност

Сега настроението е съвсем различно. По данни на фирмата за недвижими имоти Savills сделките с офиси в Германия са на най-ниското си ниво на 12-месечна база поне от 2014 г. насам. Vonovia SE, голям наемодател, предупреди във финансовите си резултати, че новите строителни проекти са "едва-едва реализируеми".

"Скоростта на корекцията е значителна", казва Хенинг Кох, шеф на Commerz Real, един от най-големите инвеститори в недвижими имоти в Германия. "Рецесията на германския пазар на недвижими имоти започна преди година и половина, а сега през последните 2-3 месеца виждаме как все повече строителни предприемачи фалират."

Строителните предприемачи са особено уязвими поради срива в стойността на земята, който прави проектите по-рискови. Тъй като лихвените проценти се повишиха, инвеститорите поискаха по-висока доходност от наеми, за да компенсират това, което от своя страна понижава цената, която ще платят за завършен обект. Разходите за строителство също се увеличават и строителните предприемачи трябва да заделят повече средства за непредвидени разходи.

Взети заедно, всички тези фактори понижават основната стойност на земята за строителство. Това води и до влошаване на икономическата ефективност на строителството, тъй като спадът на цените означава, че някои компании могат да загубят пари дори само заради завършването на сградата.

В един от примерите Aggregate Holdings SA, изпадналата в криза империя за недвижими имоти, управлявана от Джевдет Канер, трябваше да предаде ключовете на проекта QH Track в Берлин на кредитора Oaktree Capital Management. Засегната от превишаване на разходите, тя се опита да преговаря с кредиторите за финансиране на проекта до завършването му, но преговорите се провалиха.

Незавършено състояние
Бумът на строителството в Германия беше подхранван отчасти от мецанин кредитори, включително Corestate Capital, които бяха готови да отпускат големи заеми на строителни предприемачи с малко собствен капитал. Това работеше, когато частично изградените или все още незапочнати проекти можеха да бъдат продадени на пенсионни фондове, които с удоволствие плащаха предварително за завършен обект. Корекцията на пазара остави предприемачите без договорени форуърдни продажби в неопределено положение, обременени от скъп дълг и прекомерни разходи.

"Обикновено търсим свежи пари от съществуващите финансиращи страни - от акционери, инвеститори - за да се опитаме да завършим проекта", казва Кристоф Морген от Brinkmann & Partner, който е действал като синдик по несъстоятелност за някои по-малки разработчици. "Обикновено това води до загуба на време, прекъсва строителния процес. И през цялото време той става все по-скъп."

Кредиторите обръщат внимание на това. Един високопоставен германски банкер казва, че тяхната банка се опитва да установи връзки с някои от по-силните предприемачи в страната, за да може да ги използва, за да поемат работата, ако дадена сграда изпадне в затруднение.

Сделките с германски недвижими имоти пресъхват с повишаването на лихвените проценти. Обем на транзакциите, последните 12 месеца, на ротационен принцип

Грандиозните строежи в незавършен вид могат да се превърнат и в граждански проблем, както и в политическа заплаха, ако бъдат оставени да тънат в забрава твърде дълго. В Нюрнберг кметството заявява, че е "уверено", че проектът Q ще продължи, след като е получило положителни сигнали от различните собственици на различните части на огромния комплекс.

"Собствениците искат да реализират проектите си, без да се съобразяват с несъстоятелността на Gerch Group", се казва в изявление на кметството. " Ние, от страна на града, подкрепяме, като продължаваме всички планови и административни процеси."

Още по темата

Катев: Акциите ги чака „мъка и пот“, доларът ще е силен, имотите ще избегнат срива

Имотният риск в Китай е управляем

Хиляда паунда за стая под наем в Лондон

Болката на пенсионера
Излагането на риск на инвеститорите на дребно и по-малките пенсионни фондове, които натрупаха средства в недвижимите имоти по време на бума, добавя още едно неудобно политическо измерение. Тяхното участие може да усложни преговорите, особено ако са необходими нови пари. Рашке от Noerr казва, че германските пенсионни фондове - като тези на лекари, адвокати или зъболекари - може да бъдат ограничени в осигуряването на по-голяма ликвидност по регулаторни причини.

Някои инвеститори на дребно са изложени на риск от строителни предприемачи чрез високодоходни облигации. Притежателите на облигации на Euroboden, например, се подготвят за предстоящото събрание на кредиторите. Този клас притежатели на дългови ценни книжа често са в по-слаба позиция от останалите кредитори. Докато банковото финансиране обикновено е обвързано с проекти или сгради, много от облигациите с висока доходност се емитират на ниво холдинг с малко обезпечение - което влошава шансовете за връщане на парите.

Кметството заявява, че е "уверено", че проектът " Quelle" ще продължи. Снимка: Бен Килб/Bloomberg

"От гледна точка на притежателите на облигации, лихвата, получена по тези облигации през последните години, е твърде ниска", казва Даниел Бауер, председател на управителния съвет на SdK, германска инвеститорска група. "Те поемаха риск, подобен на този при акциите."

Неплатежоспособността на строителните предприемачи ще засегне и по-широкия сектор на недвижимите имоти. Жилищните строители вече са лишени от работа, като повече от една на всеки пет строителни компании, анкетирани от института Ifo, съобщават за отменени проекти. Това е най-лошият резултат от началото на проучването през 1991 г.

"Това е предупредителен сигнал за сектора на строителните материали и строителството", казва Ралф Молденхауер, старши партньор в Boston Consulting Group във Франкфурт. "Очакваме да видим повече напрежение и в този сектор."

Още по темата

Country Garden избегна фалита по 2 облигации в последния момент

Пазарът на недвижими имоти в Германия изглежда крайно нестабилен

Country Garden отчете рекордна загуба от $6,7 милиарда и предупреди за фалит