Цените на офис площите в САЩ са пред срив, а пазарът на търговски имоти е изправен пред поне още девет месеца на спад, според последното проучване на Bloomberg Markets Live Pulse.
Около две трети от анкетираните от Bloomberg 919 респонденти смятат, че пазарът на офиси в САЩ ще се възстанови едва след сериозен срив. Още по-голямо мнозинство твърди, че цените на търговските имоти в САЩ ще достигнат дъното си едва през втората половина на 2024 г. или по-късно.
Ще се възстанови ли пазарът на офис площи в САЩ без осезаем срив? |
Това е лоша новина за дълга от 1,5 трилиона долара за търговски недвижими имоти, който според Morgan Stanley трябва да бъде изплатен преди края на 2025 г. Рефинансирането му няма да е лесно, особено за около 25% от търговските имоти, които са офис сгради. Индексът на Green Street за цените на търговските имоти вече е спаднал с 16% от пика си през март 2022 г.
Стойностите на търговските имоти получават тежък удар от агресивната кампания на Федералния резерв за затягане на лихвените проценти, която вдига ключов разход за притежаването на имот - разходите за финансиране. Но кредиторите, които искат да се освободят от експозицията си сега, намират малко приемливи варианти, тъй като няма много купувачи, убедени, че пазарът е близо до дъното.
Очаква се цените на търговските имоти в САЩ да продължат да се свличат | Попитахме: Кога цените на търговските недвижими имоти в САЩ ще достигнат дъното?
"Никой не иска да продава на огромна загуба", казва Леа Овърби, анализатор в Barclays Plc. "Това са имоти, които не трябва да се продават за дълъг период от време, а това означава, че притежателите вероятно ще отложат продажбата колкото се може по-дълго."
Към проблемите се прибавя и стресът сред регионалните банки, които държат около 30% от дълга за офис сгради към 2022 г., според доклад на Goldman Sachs Group Inc. от март. По данни на ФЕД по-малките банки отбелязаха свиване на депозитите си с близо 2% през 12-те месеца, приключили през август, след като Silicon Valley Bank и Signature Bank се сринаха. Това означава по-малко финансиране за банките, което им дава по-малък капацитет за отпускане на кредити.
Болката от по-високите лихвени проценти може да се отрази чак след години на собствениците на търговски недвижими имоти в САЩ, които Morgan Stanley оценява на общо 11 трлн. долара. Инвеститорите в офис сгради например често имат дългосрочно финансиране с фиксирани лихвени проценти, а техните наематели също могат да бъдат обект на дългосрочни договори за наем.
Според проучване на Moody's Investors Service, публикувано през март, ще е необходимо до 2027 г., за да се превърнат действащите днес договори за наем в по-ниски очаквания за приходите. Ако настоящите тенденции се запазят, приходите дотогава ще бъдат с 10% по-ниски от днешните.
"При промяна на лихвените проценти в САЩ разплащането обикновено е бавно", казва Овърби от Barclays. "Офис секторът е в тежко състояние, което ще отнеме много време, за да се преодолее."
Дори да има сериозен и продължителен спад в сектора на търговските недвижими имоти в САЩ, включително големи загуби от кредити в резултат на срива в офис сектора, Овърби не се притеснява, че това ще застраши цялостната стабилност на пазара. Секторът на недвижимите имоти е голям, но дългът е разпределен между достатъчно широк кръг от инвеститори, за да се поемат загубите - казва тя.
Освен с високите лихвени проценти, офисите се борят с наемателите, които намаляват броя на наемателите или се изнасят, като тази тенденция е особено силна в САЩ, където офис служителите са по-неохотни да наемат жилища, отколкото в Европа или Азия. Част от съпротивата срещу завръщането в офисите може да се отдаде на болките, свързани с придвижването до работа.
Повече от 40% от анкетираните в MLIV Pulse заявиха, че биха били изкушени да идват по-често в офиса, ако разполагат с по-добри възможности за обществен транспорт. По-бързите, по-честите или по-евтините възможности за обществен транспорт могат да бъдат особено привлекателни за американците и канадците. Сред 649 респонденти от този регион около половината са заявили, че понастоящем използват автомобил, за да стигнат до офиса.
За някои от тях пътуванията до работа са се удължили през последните години |
Около 20% от анкетираните са заявили, че са се преместили по-далеч от офиса си по време на пандемията, а само 3% са съжалили за бягството си. Близо една трета са заявили, че пътуването им до работа се е удължило в сравнение с времето преди Covid, вероятно защото са се преместили или поради съкращаването на транспортните услуги по време на пандемията.