Лъч надежда за дисфункционалния имотен пазар в САЩ

След кратък спад цените на жилищата отново се повишават. Но преди бъдещите купувачи на жилища да започнат да се притесняват, че оттук нататък цените ще се увеличат, обърнете внимание на новите доказателства за промяна в баланса на силите на жилищния пазар: Наблюдаваме извън сезонно увеличение на наличностите от съществуващи жилища в продажба, а продавачите стават все по мотивирани. Това пише Конър Сен за рубриката Bloomberg Opinion.

Тези фактори създават предпоставки пазарът на жилища да изглежда по различен начин през 2024 г. като увеличаването на наличностите ще намали натиска върху цените и ще предостави на купувачите по-добри възможности за сключване на сделка.

В началото на миналия месец предположих, че през есента ситуацията с наличностите при препродажба може да се промени. Данните, които постъпиха оттогава, ми дават повече увереност в това предположение. По това време седмичните нови обяви за жилища бяха намалели с 21,6% на годишна база, по данни на брокера на недвижими имоти Redfin Corp. Миналата седмица те са намалели само с 6,7% и подозирам, че до месец-два ще видим как тези обяви се изкачват над нивото от предходната година.

Ето защо.
През второто тримесечие на 2022 г. продавачите се втурнаха да обявяват жилищата си, тъй като лихвите по ипотечните кредити скочиха, за да изпреварят евентуален срив, но потокът от обяви се превърна в суша, тъй като се изчерпаха притеснени продавачи. Останалите собственици на жилища, повечето от които имаха ниски лихвени проценти по ипотечните кредити или изобщо нямаха ипотека, решиха да изчакат дълго или докато лихвените проценти паднат. Този добре обсъждан „Ефект на блокиране на ипотечните лихви“ беше историята на жилищния пазар през тази година, като липсата на продавачи поддържаше цените на жилищата високи, според някои изкуствено.

Възвръщане на темпото/Забавянето на ръста на цените на жилищата беше за кратко

В момента сме в началото на тази „суша за продавачи“ на годишна база. Лихвите по ипотечните кредити са високи днес, но през есента на 2022г. Те също бяха скочили до около 7%. Към момента пазарът е свикнал с повишените ипотечни лихви. Собствениците на жилища може и да предпочитат да продават в среда на по-ниски лихви, но година по-късно постепенните житейски събития правят по-трудно задържането на жилища, които вече не отговарят на променящите се ситуации на хората.

Това е основна причина наличностите от съществуващи жилища за препродажба да нарастват по-бързо, отколкото година по-рано. По данни на Altos Research в момента има 25 хиляди еднофамилни жилища за продажба повече, отколкото преди четири седмици, в период от годината, когато наличностите от съществуващи жилища за препродажба обикновено намаляват. През същия четири седмичен период на миналата година наличностите от съществуващи жилища за препродажба са се увеличили само с 2000 жилища.

Друга интересна подробност в данните на Redfin е, че макар и продажбите на жилища да са намалели на годишна база, жилищата, за които се сключва договор, го правят по-бързо. По-голяма част от висящите продажби се сключват в рамките на две седмици, а средният брой дни на пазара за продадените жилища не се увеличава толкова бързо, колкото преди година. Това предполага, че продавачите са малко по-мотивирани да продават и искат да приключат сделките преди зимното затишие.

Ако съберем тези три тенденции – известно намаляване на „сушата на продавачите“, увеличаване на наличностите от съществуващи жилища в период от годината, когато обикновено не се случва и признаци за по-мотивирани продавачи – ставам все по оптимистичен, че през 2024 г. жилищният пазар ще бъде по-малко дисфункционален. В зависимост от баланса между продавачи и купувачи може дори да видим, че цените на жилищата започват да падат отново на някои пазари, а на други - да има по-значителен спад.

Тази динамика би трябвало да е особено изразена на пазарите, които преживяха бум по време на пандемията, където преместването е по-често срещано, раждаемостта е по-висока и има ново предлагане на многофамилни жилища. Някой, който се е преместил във Финикс или Нашвил по време на пандемията, е по-вероятно да се настани в жилище, което да „надрасне“ по-рано, а бъдещите купувачи имат голям избор от апартаменти, ако им се струва, че продавачите на жилища са неразумни.

Важното е тази тенденция на нарастване на наличностите от съществуващи жилища да се запази. По-големият брой жилища за продажба ще доведе до повече сделки, което е облекчение за работещите в сферата на недвижимите имоти. Но това няма да доведе до по-високи цени на жилищата – за облекчение на отдавна разочарованите купувачи на жилища.

Още по темата

Цените на жилищата в САЩ отбелязват рекордно високи стойности

Имотите в Ню Йорк масово изпадат от Airbnb заради нови градски правила

Пазарът на жилища се развива в полза на наемателите

Стена от дългове в размер на $1,5 трилиона се задава за търговските имоти в САЩ