През последното тримесечие на 2023 г. тенденцията за драстичен спад на обемите инвестиции, която продължи в една посока през цялата изминала година, се затвърждава. Това е в пряка връзка с основните лихви, които все още са доста високи. Основните банки Федералният резерв и Европейската централна банка все още не са преминали към намаляване на лихвите, което държи обемите от инвестиции много ниски. Това заяви Георги Киров, партньор в Colliers International в предаването „В развитие“ с водеща Веселина Спасова.
Обемите на инвестиции в Германия и Великобритания са най-ниски за последните 10 години. Великобритания не успя да премине заветните 40 млрд. паунда инвестиции в рамките на годината. За Германия обемите са най-ниски дори спрямо глобалната рецесия през 2008 г. Основните играчи на тези пазари са институционални инвеститори, които с относително малки екипи правят голям обем сделки. Почти всички тези сделки са базирани на марж между лихвен процент и възвръщаемост, на която се купува определен имот, коментира Киров.
„Когато лихвата е висока, може да е равна или по-голяма от възвръщаемостта, което означава, че придобиването би било на загуба. Това води до изчакване за по-добри цени.“
Във връзка с ефектите от рецесията, с която се гонят Великобритания и Германия, Киров посочи, че от една страна това е форма на спиране на основен сегмент от пазара, тъй като инвестициите са свързани и с цикъла на построяване на сгради. Стопирането на инвестиционния пазар афектира и строежите.
Според Киров разминаванията между очакванията на купувачите и на предлагащите имоти са свързани от една страна с цената, а от друга – инвеститорите следят какви са общите параметри на пазарите като процент на заети площи в определен сегмент или тренда при наемите. Тези показатели варират не само от държава до държава, а и от град до град.
„Например при офисите - поради феномена на работа от вкъщи, процентът на заети площи е все още относително висок в някои от големите градове и това въздържа инвеститорите да правят инвестиции в офиси.“
Категорично се забелязва глобален тренд на завръщане на служителите към офисите. Завръщането към работа от офиса отчита по-добра производителност, което дава добавена стойност към дейността на компаниите.
„В САЩ има заеми, които са обезпечени с офисни сгради с матуритет 2024-2025 г. Под някаква форма това може да дестабилизира някоя от т.нар. регионални банки, така че има и помощ от създателите на политики, да има завръщане към работа от офиса.“
Като най-предизвикателен сегмент Киров определи инвестиционните трансакции.
Малко преди Covid индустриалните имоти достигнаха пик на инвестиции и в момента инвеститорите не са убедени, че цените на тези активи са добри. През тази призма, докато се чакат по-добри лихви, инвеститорите се обръщат към инвестиции в активи, които са нетипични - като например студентски общежития, отбеляза Киров.
„Има голям недостиг в Европа на студентски общежития, които се отдават под наем. Предимството е, че когато се купи такъв актив, той е в контекст на пазарен недостиг и може да се приложи индексация. Всички тези активи са взаимносвързани.“
ESG стандартите са основен фокус за почти всички инвеститори и представляват опит за сближаване на цените между търсене и предлагане. ESG се търси от почти всички купувачи на активи, но същевременно две трети от тях предпочитат, когато купят актив, те да направят ESG адаптацията. Тези купувачи търсят активи, които още не са с такъв тип стандарт, с идеята да купят на по-добра цена, смята Киров.
„В година като 2024, през която очакваме търсене и предлагане да се сближат, ESG ще бъде тема и за сближаване на оценките и за нещо, което е дългосрочна мисия на всички в нашия сегмент. Очакваме възстановяването на имотния пазар и инвестиционните сделки да се случи по-скоро втората половина на 2024 г. и по-вероятно към края.“
Целия коментар гледайте във видеото.
Всички гости на предаването "В развитие" може да намерите тук.