Имотният пазар в София, който е най-оживеният у нас, започна 2023 г. със спад на сделките от почти 14%, но през следващите две тримесечия успя да го ограничи до съответно 11,7% и 5,4 на сто. Това сочат изчисленията на база данните на Агенцията по вписванията. В цялата страна в края на миналата година са били изповядани 62 398 сделки, което е спад със 7,4 на сто на годишна база. Какви обаче ще са ефектите от влизането в еврозоната върху имотния пазар, предвид опита на другите източноевропейски държави след приемането на еврото? Попитахме петима експерти, а ето и тяхното мнение.
„Българският имотен пазар е доста добре подготвен за влизане в еврозоната. Тук от 20 години цените се обявяват в евро, вписват се включително в нотариален акт в евро и има възможност за разплащане в евро, при желание на страните. Чисто технически аз не очаквам да има някакви сътресения, по-важното тук е може би какви ефекти ще настъпят по отношение на търсенето и предлагането. Например с оглед на чуждестранния интерес, ние вече забелязваме, че има известно повишение от страна на инвеститори, чуждестранни купувачи. Интерес, който в последните години беше намалял, сега може би ще се завърне и станем по-атрактивни при покупка на имот и за физически лица и за инвеститори, и фондове. Това може би ще даде един добър тласък на търсенето и ключовият въпрос тук ще бъде как ще се отрази това върху лихвите по ипотечните кредити и върху лихвите по депозитите. Тук може би банковият сектор много по-добре ще може да обясни как ще се изчисляват лихвите на новоотпуснатите кредити, когато влезем в еврозоната, тъй като в момента те са по една формула, която всяка банка определя и тя включва лихвите по депозитите в много от случаите. За мен ключово ще бъде как ще се отрази това върху лихвите по депозитите, тъй като именно нулевите лихви стимулират хората да инвестират в имоти, съответно държат ниски лихвите по кредитите и стимулират търсенето като цяло в страната.“
„След като влезнем в еврозоната при всяка вероятност ще има един момент на изчакване от всички страни и от страна на хората, които планират покупка и от страна на хората, които планират продажба. Вероятно от страна на хората, които планират продажба, може би за всички останали ще бъде изненада, че те също биха изчакали, но ние вече наблюдаваме този тренд и от пазара са се изтеглили голяма част от продавачите, като причината за изтеглянето им е, че по-голяма част от продажбите са с цел пренасочване на инвестицията към по-малки имоти, а тъй като те са кът на пазара продавачите нямат избор и са изтеглили имотите си от продажба и това създава дефицит на вторичния пазар. Предполагам първоначално ще има едно изчакване, а в последствия е трудно да се прогнозира, но е възможно да има лек ръст, последван от по-сериозен спад на цените в рамките на 20%.“
„От една страна приемането на еврото в жилищен сегмент би имал ефект, но не толкова голям, тъй като този сегмент от много години се ценообразува в евро, себестойността е в евро, кредитите се вземат в евро, лихвите в момента са едни от най-ниските, тъй като банките ни разполагат с много депозити и това е един от най-добрите им продукти. Жилищата може би биха имали някаква конвергенция към други държави и леко поскъпване, но не толкова много колко очакваме от бизнес имотите, там ситуацията би могла да бъде по-различна от тази гледна точка, че приемането на еврото всъщност намалява риска ни като пазар, което логично би афектирало цената на капитала, тоест би станал по евтин, второ биха се появили повече институционални инвеститори, което е добра новина за нашия пазар. Също много важен момент е срочността на договорите за кредит, които доскоро бяха 10-12 г., едни от най-ниските, с приемането на еврото и по-ниският риск може да станат доста по-дълги, което намалява тежестта на финансирането на година и респективно позволява правенето на транзакции на малко по-високи цени. Освен това бих добавил два-три ефекта, които са чисто макроикономически, които всъщност биха прелели в недвижимостта. От една страна приемането на еврото би намалило отдела на сивата икономика, би довело повече туризъм в България, тъй като все пак има туристи, които не разграничават фиксирания лев към еврото и би намалило системния риск, тъй като се очаква в крайна сметка банковия надзор да бъде споделен между ЕЦБ и БНБ, което на практика намалява системния риск.“
„Със сигурност влизане в еврозоната на страните от Източна Европа повлиява добре пазара на недвижима собственост, включително жилищна собственост, но също и търговски и офисни площи. Това, което може да споделим за Хърватия, че след приемането на страната в еврозоната и Шенген, цените се увеличиха с 13% в рамките на първото шестмесечие, същото нещо се случва и със Словакия, Словения, Естония и Латвия по-рано в годините. Със сигурност може да кажем, че това не може да се разглежда като съвсем изолиран факт, тоест изключително и само еврозоната да повлияе на цените, просто ако си помислите 2009-2010 г. - какво би се случило ако бъде приета една страна в еврозоната в толкова сложна икономическа световна криза, вероятно нямаше да бъдем свидетели. Има фактори, които са свързани с очакването на по-голяма инвестиционна активност на чуждестранни инвеститори, след влизане в еврозоната, второ – подобряване на икономическите макро параметри, трето (това се показва последните 4-5 години) ръста на брутните възнаграждения в страната вероятно ще продължи да расте. Това всичко по-скоро би повлияло позитивно на пазара. Не трябва да изключваме и психологическия фактор, аз лично считам, че е в аванс и има вероятност да се покачат цените, да се обърне тренда в средата на тази година, ако бъде обявена датата 1 януари 2025 г.“
„Това, което експертите споделят е, че когато България се присъедини в еврозоната ще се засили и интереса на повече компании към инвестиции в страната ни, за тях тогава ще стане доста интересен пазара. Това означава, че ще има нови инвестиционни проекти, може би съвсем различни от тези, на които сме били свидетели досега, като например изграждане на комплекси от имоти, които да се отдават под наем, интерес към нашите курорти към спа зоните в България и интерес към имоти в столицата, тъй като това, което знаем е, че цените на апартаментите в София следват тези в другите европейски столици. И всичко това, според мен означава, че можем да наблюдаваме по-скоро движение нагоре на цените на недвижимите имоти.“
Пазарът на имоти забавя темповете на растеж след бума през 2021 и 2022 г. Броят на сделките в страната за миналата година остава на най-ниското си ниво от четвъртото тримесечие на 2010 г., след като достигна 13-годишно дъно през лятото на 2023 г. Все пак свиването на сделките в страната през четвъртото тримесечие е най-малкото за миналата година. В жилищния сегмент не се очаква рязък ефект след въвеждането на еврото като официално разплащателно средство.
България има много да догонва европейските тенденции, а София си остава една от най-достъпните европейски столици по отношение на пазара. Все пак прогнозите сочат, че след влизането в еврозоната страната ни може да стане по-атрактивна за покупка на имот.
Имотният пазар ще се промени след въвеждането на еврото като официално платежно средство и ще има нови инвестиционни проекти. То би отворило вратите пред повече компании да влагат средства в страната ни.
Въвеждането на еврото може да тласне имотния пазар в неочаквана посока, като въпросът за дефицитите на вторичния пазар ще бъде в полезрението на инвеститорите. Първоначалното изчакване ще бъде от съществено значение. Дали въвеждането на еврото в България ще предизвика еуфория сред инвеститорите на имотния пазар и как ще се подобри представянето на сегмента – предстои да разберем.
Loading…