Обемът жилищно кредитиране в България се запазва сравнително висок, тъй като БНБ и търговските банки трудно биха могли да ограничат търсенето. Данните за октомври включват нови кредити, които банките са одобрили през август, преди новите правила на Централната банка да влязат в сила от 1 октомври. На практика, новата статистика на БНБ отразява кредити, които са договорени преди да се прилагат новите правила. Това заяви Георги Заманов, главен изпълнителен директор на Алианц Банк България и член на УС на Асоциацията на банките в България (АББ), в предаването „Бизнес старт“ на Bloomberg TV Bulgaria с водещ Христо Николов.

Гостът коментира лихвената статистика на БНБ за октомври – първия месец, в който действат ограниченията за жилищното кредитиране. Данните на Централната банка показват, че през този месец обемът новоотпуснати жилищни кредити от търговските банки е 881,9 млн. лв. и се увеличава с 32% спрямо октомври 2023 г. Ако извадим предоговорените кредити и тези за рефинансиране, числата изглеждат така: през октомври м.г. новите ипотеки са били за 505 млн. лв., а през същия месец на тази година – 707 млн. лв. Тоест, увеличението на годишна база е с 40%.

От 1 октомври БНБ наложи на търговските банки следните „тавани“ за ипотечните кредити: до 85% за съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението, до 50% за съотношението дълг/доход и до 30 г. максимален срок на кредита.

„Коментирахме тази тема в Асоциацията на банките в България – и в работните групи, и в Управителния съвет. Комуникирахме я и към БНБ. Не може да разрешим кредит на клиента с едни параметри и след месец - месец и половина да променим условията. Така ще нарушим неговите права.“

В Алианц Банк България започнахме да работим много активно в ипотечното кредитиране през 2016-2017 г. За времето от 2018 до 2024 г. утроихме нашия общ обем жилищни кредити - от малко над 300 млн. лева до сегашното ниво от близо 1 милиард лева. Но преди година и половина, доста преди БНБ да наложи рестрикциите, започнахме да охлаждаме ипотечното кредитиране. Видяхме, че пазарът става неатрактивен от гледна точка на риск - рисков апетит и ценови риск, сподели събеседникът.

В последните 18 месеца забелязахме увеличаване на рисковия апетит - банките бяха склонни да финансират близо 100% от цената на сделката (стойността на обезпечението). Затова регулацията на БНБ за максимум 85% финансиране е много уместна. А ценовият риск е свързан с нивата на лихвите, които в момента са най-ниските в Европа, обясни Заманов. И допълни, че мерките на БНБ са насочени основно към устойчивостта на банковата система. „Целта е рисковият апетит на банките да се направи по-управляем и еднакъв за всички.“

Политиката на Алианц Банк България винаги е малко по-рестриктивна от пазара. Ние можем да си го позволим, защото пазарният ни дял е по-малък и не сме принудени да правим всичко. С нашия пазарен дял от 2,50% може да си позволим да правим нещата, които искаме да правим, каза още гостът.

В коментар за продължаващото силно търсене на ипотечни кредити, Георги Заманов заяви:

„Клиентът има алтернатива да не вземе кредит и това е да живее под наем. Ако плаща наем, който е около 80% от потенциалната му месечна вноска по кредита, той е мотивиран да намери подходящо жилище за себе си. Тук не говорим за риска в банковата система, а за желанието на клиента да си купи жилище с кредит. Друг е въпросът, ако клиентът иска да рискува и да купи имот за 100 единици, за да го продаде след 3 години за 150 единици. Там ние не участваме, банката ни се отдръпна от този пазар.“

Броят на ипотечните кредити в България нараства на годишна база с между 8000 и 10 000, сега общо е малко над 200 000. При малко над 2 млн. домакинства това означава, че едно от десет домакинства има ипотечен кредит. От гледна точка на макростатистика, това е много комфортен фактор на риск, който банковата система като цяло носи от гледна точка на ипотечно кредитиране. В Европейския съюз за добро ниво на задлъжнялост на населението се приема около 60% от БВП, а в България сега е 25-26%.

На въпрос дали през 2025 г. се очаква увеличение на лихвите по жилищни кредити, Георги Заманов отговори:

„В последните няколко месеца виждаме, че новите депозити на банките са с лихва над 1%. Това ще увеличи цената на ресурса – едната компонента, от която зависи формирането на лихвите по кредитите. Към това трябва да прибавим и нарастващите разходи за капитал. Сега сме в процес на емитиране на облигации при лихва над 6%. Всичко това би трябвало да доведе до повишение на нашите лихви по ипотечни кредити с 0,20-0,30 процентни пункта, за потребителските кредити – с 0,40-0,50, а за корпоративните клиенти – с 0,50-0,60.“

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването "Бизнес старт" може да гледате тук.

Още по темата

Генезисът на един имотен проект: Как се създава общност

Пазарът на гъвкави офис пространства ще продължи да нараства

Как се движи пазарът на недвижими имоти в София – на Real Estate Business Forum на 28 ноември

Германци купуват имоти в България, еврозоната ще привлече още