Имотният пазар в София започна първото тримесечие на 2024 г. с двуцифрен ръст на покупко-продажбите (+14,4%, 7298 сделки) спрямо същия период на 2023 г. Причината е в натрупването на много позитивни фактори: стабилната икономическа обстановка, ниските лихви по жилищни кредити (едни от най-ниските в Европа), ръстът на брутните заплати в страната и намалялото предлагане на ново строителство. Всички очакваха спад на пазара и на жилищните цени, но това не се случва. Това коментира Добромир Ганев, бивш председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“, в предаването „Бизнес старт“ с водещ Христо Николов.
Данните на Агенцията за вписванията показват обрат на имотния пазар в София и в другите големи градове - Пловдив, Варна и Бургас. Покупките на имоти в столицата намаляваха пет поредни тримесечия от средата на 2022 г. През четвъртото тримесечие на м.г. обаче беше отбелязано увеличение с 4,2%, а в началото на 2024 г. ръстът се ускори.
Съживяването на имотния пазар засега е основно в големите градове, но се очаква да се случи и в голяма част от другите общини през второто тримесечие на т.г., коментира Ганев.
„Българинът е изключително прагматичен. Голяма част от семействата станаха много по-предпазливи и оценяват рисковете, но в същото време спестяванията растат по-бързо, отколкото предоставените ипотечни кредити. Логично е в ситуация, в която повече от 3-4 години индексът на цените показва значителни ръстове и трендът е нагоре от 2014-2015 г., всеки, който е изтървал някакъв момент в близкото минало, да пристъпи към подобна крачка. Това увеличение (на покупките) идва точно от хората, които бяха по-предпазливи в последната година-година и половина, в които очакванията да се покачват лихвите бяха сериозни.“
На големите седем града се дължат над 40% от продажбите на жилища в страната. Вписаните законни и договорни ипотеки, които измерват динамиката при жилищното кредитиране, нарастват с 30% в София (Q1 на 2024 спрямо Q1 на 2023 г.). Значително увеличение се наблюдава и в Бургас (+29%), Пловдив (+22%) и Варна (+34%). Само в три общини от по-големите 28-30 има спад в броя на вписаните ипотеки, добави Ганев.
В София над 60% от сделките се финансират с жилищни кредити според данните за първото тримесечие на 2024 г. - това е най-високият процент в страната, но е далеч от нивата в развитите страни. В останалите големи градове процентът все още е под 40%, каза Ганев.
При нарастването на броя сделки трябва да бъде отчетен и психологическият фактор, свързан с постоянния ръст на цените, както и с предстоящото влизане в еврозоната, частичното влизане в Шенгенското пространство и като цяло доброто развитие на страната ни, каза още бившият председател на НСНИ.
„Спестяванията на гражданите, които нарастват, също са фактор. Спекуланти на пазара винаги има, но те са не повече от 5-7% от пазара. Основната част от сделките са свързани с решаване на жилищна нужда, подобряване на качеството на живот и стремежа към по-голямо жилище в по-добър район.“
Добромир Ганев коментира и рисковете от прегряване на имотния пазар в София и другите големи градове, за които напоследък алармират икономисти. В последните години БНБ също предупреждава за рисковете от бързият растеж на кредита. В прессъобщението на Централната банка от 28 март 2024 г. (след решението на УС на БНБ за нивото на антицикличния капиталов буфер) се казва, че: „кредитната активност в сектора на домакинствата се запазва висока, особено в сегмента на жилищните кредити, като засиленото им предлагане от страна на кредитните институции допълнително стимулира кредитното търсене. Продължителните периоди на висока кредитна активност създават предпоставки за увеличение на задлъжнялостта и акумулиране на кредитен риск в баланса на банковата система, което може да доведе до нарастване на необслужваните кредити и на разходите за обезценки при неблагоприятни тенденции в икономическата среда.“
Рискове винаги има и те се крият навсякъде. Факторите, които движат пазара нагоре, може да повлияят по обратния начин, каза Добромир Ганев. Например, ако лихвите се покачат драматично, въпреки че няма такива очаквания тази година, ако предлагането на имоти се увеличи значително, ако инвестициите в жилища намалеят, ако политическата обстановка повлияе значително на икономиката, ако геополитическото напрежение в близост нарасне, обясни събеседникът.
„Всичко това са рискове, които съществуват. Но е малка вероятността да се случат подобни сценарии в икономиката и в геополитически план. Що се отнася до макроикономическите фактори, перспективите също са добри: брутните възнаграждения ще продължат да се покачват – както в София, така и в страната.“
Целия коментар гледайте във видеото.
Всички гости на предаването "Бизнес старт" може да намерите тук.