В по-малките областни градове, където динамиката на имотния пазар вече е по-ниска от нивата през 2010 г., са възможни понижения на жилищните цени. Всичко е функция на търсенето и предлагането. След като няма търсене за дадена стока, а има завишено предлагане, логично е цените да започнат да намаляват. Но все пак в тези градове няма такъв пик на строителството, какъвто има в София, Варна и Бургас, тоест предлагането не е скочило в пъти, така че там пазарът по отношение на цените през следващата година ще бъде спокоен. Това каза Александър Бочев, зам.-председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), в предаването „Бизнес старт“ на Bloomberg TV Bulgaria с водещ Христо Николов.

Александър Бочев и Иван Велков, председател на FIABCI България, коментираха в студиото спада на сделките с имоти в България през третото тримесечие на тази година и как по-ниската динамика ще се отрази на жилищните цени.

По данни на Агенцията по вписванията през юли-септември т.г. в цялата страна са изповядани общо 54 277 сделки с всички видове имоти, което е спад с 13% спрямо същия период на миналата година. Това е третото най-слабо лято за имотния пазар в България през последните 19 години - по-малко сделки имаше само през 2009 и 2010 г. (съответно 45 610 и 46 968), когато пазарът беше ударен от негативните ефекти на световната финансова криза. Спадът на активността през 2009-2010 г. беше повсеместен и беше съчетан с рязко понижение на цените на жилищата.

Сега ситуацията е по-различна – в София, Пловдив, Варна и Бургас имотният пазар през третото тримесечие остава много активен. Има спад спрямо лятото на 2021 и 2022 г., но броят сделки в тези градове остава на ниво, сравнимо с периода 2016-2019 г. Не така е ситуацията в областни градове като Русе, Стара Загора, Плевен, Велико Търново, Ямбол, Силистра, Враца. Там покупките на имотния пазар вече са под нивата от слабите 2009 и 2010 г., което в един момент ще постави цените под натиск.

„Малко манипулативно е твърдението, че имотният пазар е на най-ниското си ниво от 2010 г. насам“, заяви Александър Бочев.

„Ако вземем сделките в София за първите девет месеца на годината, те са с 90% повече над същия период на 2010 г. Във Варна сделките през т.г. са с 40% повече, в Пловдив – с 30%. През следващата година в София ще има стабилен пазар на недвижими имоти, без значителни сътресения по отношение на цените.“

Според зам.-председателя на НСНИ има съществени разлики между имотния пазар през третото тримесечие на тази година спрямо 2010-2011 г. Тогава строителните предприемачи бяха доста пасивни и много строежи бяха замразени, а в момента има огромен брой нови строежи, които се реализират още на зелено, добави Бочев.

Гостите изразиха мнение, че демографските, миграционните и икономическите процеси са причина за резкия спад на сделките с имоти в по-малките областни центрове, както и за продължаващата силна активност в София, Пловдив, Варна и Бургас.

В най-големите градове вътрешната миграция от други части на страната се е превърнала в трайна тенденция. Търсенето на жилища остава силно под влияние на тези новопристигащи хора, на тези „столичани в повече“, коментира Иван Велков.

„Качествената промяна се случва по отношение на съдържанието на самите сделки. Сега много повече се търсят имоти и сгради, които дългосрочно и устойчиво да гарантират качество – нещо, което преди отстъпваше на ценовия фактор. В момента расте нова генерация от клиенти, които се отнасят по съвсем друг начин към свободното си време. Те имат ново отношение към спестяванията си, към активите, които придобиват и към качеството на средата, която ги заобикаля. Това ще пренареди пазара по изключително здравословен и полезен начин за всички.“

Купувачите в момента са доста информирани и взискателни, като има сериозно покачване на интереса към качественото ново строителство, съобразено с новите изисквания на пазара и с новите технологии, добави Александър Бочев.

Имотният пазар в София остава много активен през третото тримесечие на 2023 г., но все пак отбелязва спад с 5% спрямо същия период на 2022 г. и с 20% спрямо лятото на пиковата 2021 г.

„Промяната е и при търсенето, и при предлагането. Повечето сделки през 2021-2022 г. се дължат и на по-високия брой завършени сгради тогава и съответно по-големия брой финализирани покупко-продажби“, коментира Иван Велков. Той изрази мнение, че ще намалява търсенето на имоти в стари сгради, при които трябва да се правят компромиси с качеството, сигурността и където водеща е цената.

„Спадовете на пазара ще се дължат на това, че ще намалява търсенето на имоти в неподдържани, стари, проблемни сгради, които се нуждаят от ремонт.“

Несигурността покрай пандемията от ковид и последвалата инфлация накара много хора да инвестират свободните си пари и да се опитат да ги спасят от обезценяване. През 2021-2022 г. рязко се увеличиха спекулативните сделки - имаше хора, които купуваха по няколко апартамента на зелено и ги препродаваха след разрешение за ползване, и то със значителна печалба. При положение, че цените се стабилизират, тази година тези (спекулативни) сделки определено намаляха, обясни Александър Бочев.

Друга причина за спада в динамиката на пазара вероятно са хората с по-ниски доходи, които не могат да получат финансиране за покупка на имот и на практика са излезли от пазара предвид поскъпването на жилищата в последните години, добави зам.-председателят на НСНИ.

Вижте целия коментар във видеото.

Всички гости на предаването "Бизнес старт" може да гледате тук.